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【行業分享】世聯行發布房地產年報:復歸其根,區域分化將是新常態

 

 

2019年房地產市場回顧

穩中向好 再創新高

 

2019年,房地產銷售額以16萬億收官,再創新高。全年商品房銷售額16.0萬億,同比增長6.5%,其中銷售面積17.2億㎡、同比微降0.1%,全年銷售均價9,310元/㎡、同比增長6.6%。待售面積5.0億㎡,同比下降4.9%,新開工面積22.7億㎡、竣工面積9.6億㎡,分別同比增長8.5%、2.6%,從數據上看仍是穩中向好。

 

 

2019年,“房住不炒”、“三穩”仍是國策,中央政治局會議上更是首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。但在由于區域庫存與供給存在差異,故“全面落實因城施策”有其必要性,在此之下,城市邊際松動頻繁。

 

年初1%全面降準以及2月的社融數據的超預期寬松,助力形成了春節之后樓市“小陽春”。市場的火熱局面也使得房企拿地信心大增,各地土拍市場高溢價率地塊頻現,蘇州更是地王頻出,引致政府調控升級。隨著住建部連續點名多城,密集的調控之聲使得市場熱度迅速回落。

 

 

 

全年貨幣政策環境寬松,但針對房地產融資卻是收緊。5月銀保監會的“23號文”、7月的信托公司約談并施行余額管控、房企海外發債用途限定于只能借新償舊等一系列針對房企融資全渠道的監管組合拳,使得處于還債高峰起始年的房企資金鏈愈加趨緊。在此情況之下,下半年房企紛紛加大促銷力度以回籠資金,民營房企拿地力度大減。

 

市場轉冷之下,庫存再次抬頭,商辦庫存更是去化維艱。在減稅降費下的地方財政、資金趨緊的房企、再次抬升的庫存等多重因素作用下,“因城施策”給與地方政府更大的自主權以及時調整樓市政策,并最終體現為多個城市出現調控政策的邊際放松,“一城一策”甚至“一區一策”屢見不鮮。顯然,整體樓市政策的調控已經見頂,邊際改善的局面只會更加明朗。

 

 

盡管2019年經濟增速繼續放緩,全球寬松仍是主流,但中央抑制投機、“房住不炒”的決心不變。在不平靜的2019年,商品房銷售額仍創新高,這背后有著一些值得關注的事實。

 

 

2020年房地產市場展望

致虛守靜 復歸其根

 

回顧2019年,大國博弈與地緣沖突再度升級,全球主要經濟體持續下行,各國紛紛采取寬松的貨幣政策以穩經濟。而在國內經濟增速放緩、拉動經濟的“三駕馬車”動力不足的情況下,我國亦采取了寬松的貨幣政策與積極的財政政策。

 

但伴隨商品房銷售額屢創新高的背后是居民杠桿率的快速上升。因此,即使在經濟下行階段且貨幣寬松的大環境下,中央政治局會議上仍提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,充分體現了“房住不炒”的政策定力和防止居民杠桿率過快上升的態度。

 

 

但同時,全國各區域之間庫存分化,也使得“因城施策”具備合理性?!叭媛鋵嵰虺鞘┎摺苯o與了地方政府在樓市調控方面具備較大的自主權,使得全年樓市調控政策呈現局部(熱點城市)收緊,總體邊際寬松的跡象。

 

與此同時,過往幾十年城鎮化率快速增長所帶來的地產牛市使得全行業在加杠桿、擴規模的路上高速狂奔成為了一種慣性。以往憑借高杠桿、高周轉的模式需要經受考驗,當“房住不炒”與“三穩”之下,市場熱度回落、居民趨于理性,帶來的是行業增速觸頂、庫存抬升。此外,隨著償債高峰的到來,針對房企融資的各個渠道卻收緊,剛性的債務償付也將導致房企資金鏈趨緊,最終體現為房企之間的促銷搶收戰、競爭加劇、整合加速愈加激烈。

 

 

 

伴隨著《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》、《粵港澳大灣區發展規劃綱要》、《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》在2019年陸續出臺,城市群與都市圈的發展建設被擺在更突出的位置;尤其在2019年召開的中央財經委員會第五次會議上,習近平主席的講話更像是直接定調了我國區域經濟發展戰略的重大調整。與過去均衡發展的思路已經轉向,轉向了以都市圈、城市群為核心的區域經濟發展戰略,而對于非都市圈城市的定位,則轉向了“糧食安全、生態安全、邊疆安全等”。

 

這意味著中央的政策、資源都將向都市圈與城市群傾斜,對于全國不同城市、不同區域來說是重大變局。產業格局決定城市命運,人才格局決定產業興衰。在4月份出臺的《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件中,提出全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制:全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制,全面放寬城區常住人口300萬-500萬的大城市落戶條件,完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策,這都將進一步加速人與產業向區域核心城市匯集,極化現象繼續。于是我們看到再度增加數十個城市加入搶人大戰,降低落戶門檻、給與購房補貼或租房補貼、人才購房折扣等一系列紛繁的措施各顯神通。

 

貿易紛爭與大國博弈愈演愈烈之下,經濟受到沖擊在所難免。但居民杠桿率快速上升、企業部門杠桿率居高不下,在防范化解重大金融風險的要求之下,我們認為政府大概率會采取2008年金融危機后美國與日本所采取的措施一樣——財政端加杠桿助力居民部門與企業部門降杠桿,我們則是防止居民杠桿過快上升。

 

 

2020年是“十三五”與“全面建成小康社會”的收官之年,為了完成早先定下的“經濟總量較2010年翻一番”的目標,預計全年的基建將擴大規模。與此同時,基建所帶來的區域分化將繼續加強區域間的分化,也將促進人與產業進一步地向都市圈、城市群匯聚。

 

 

而過去二十年央行資產負債的快速擴張助推了全國房價的普漲,但隨著外匯占款下降(主要是出口增長乏力和人民幣貶值導致外資流出)、棚改收官導致的PSL增長受限使得央行資產負債表擴張速度大幅放緩。這意味著基礎貨幣供應量的增速下降將無法支撐全國性普漲格局,未來區域分化和結構性行情將是新常態。

 

 

從長期來看,當城鎮化率80%、人均居住面積40㎡/人、15億人總人口,2%的年折舊率來看,僅新建住宅的需求就接近10億㎡/年,這意味著房地產在長期仍是十萬億級數的巨型產業。而作為關聯上下游數十個產業的房地產業,在很長一段時間都將是中國經濟的壓艙石。

 

 

在2020年的開年,中國遭遇“新冠狀病毒”侵襲,封城、停工給這2020年的經濟增添了一絲陰霾。作為資金密集的房地產業受停工、停售影響明顯,但被壓制的需求并不會消失,大部分只是延后。而在年報發布之前,多個城市已出臺地產的支持政策,全年政策預計會明顯友好。

 

黎明的那道光,終會驅散黑暗。希望在這不平靜的2020年,行業的參與者們都能找到增長的答案。

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