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【CSF 動態】蓄勢 · 革新——中國商業地產資產管理創新與資產證券化峰會暨2019房地產證券化“前沿獎”頒獎盛典圓滿落幕

 

 

2019年12月12日,由中國資產證券化論壇(CSF)、英國皇家特許測量師學會(RICS)、中國金融前沿論壇(CFAF)聯合主辦的中國商業地產資產管理創新與資產證券化峰會在上海凱賓斯基酒店圓滿落下帷幕。本屆大會以“蓄勢 · 革新 ”為主題,在產業生態深刻變革的大環境形勢下,凝聚行業力量共同為探索新思路、構建新格局出謀劃策,積極促進金融與不動產良性循環,健康發展。中國商業地產資產證券化系列峰會迄今已成功舉辦了四屆,此次大會共吸引約600名專業人士參加,受到業界廣泛關注。本屆大會是中國資產證券化論壇(CSF)與中國金融前沿論壇(CFAF)聯合主辦的第二屆不動產證券化系列活動。雙方將加深合作,定期于每年12月初在上海持續共同舉辦該系列活動。

 

 

 

 

中國資產證券化論壇秘書長吳方偉致辭

 

中國資產證券化論壇秘書長吳方偉在致辭中指出,不動產證券化市場經過5年多的培育、發展,從市場規模、監管體系、產品架構、基礎資產類別以及投資者認知等方面均取得了較好的實踐成果和經驗,RMBS、CMBS、類REITs以及以地產供應鏈應收賬款為底層資產的ABS都有了健康的發展。但是,我們不能滿足已取得的成就,我們面臨著挑戰。REITs離我們越來越近,而我們培育這個市場需要堅守初心和原則。

 

新加坡證券交易所中國副主席兼中國區負責人陳慶發表《新加坡房地產投資信托的中國實踐》的主題演講

 

新加坡REITs市場一直都是廣大投資者比較熟悉并受歡迎的市場,早在2002年新加坡第一只REITs就成功上市,而經過這17年的積累,新加坡已經被視為亞洲地區除日本以外最大的REITs市場,而其中來自中國國內資產的就有12只。新加坡證券交易所中國副主席兼中國區負責人陳慶指出,對于發起人而言,為什么要選擇REITs,主要是第一可以盤貨資產,快速回籠大量的資金,第二通過海外發行REITs接觸到新的投資人,第三個就是資本循環,另外一個很重要的因素就是保留控制權。

 

國務院研究中心REITs課題組組長、中國資產證券化論壇理事會聯席主席孟曉蘇的特別代表 徐文博發表《加速踐行資產證券化,研究跟進資產通證化》的主題演講

 

國務院研究中心REITs課題組組長、中國資產證券化論壇理事會聯席主席孟曉蘇的特別代表徐文博介紹了REITs在國內推動的歷史,他認為,加快推動我國既定的國資與國企改革,“把房產償還給居民”,“把養老金償還給職工”等,以及通過REITs能有效化解困擾我國經濟發展的諸多難題。他指出,現在地方政府存在著大量的基礎設施需要資產證券化。REITs遲早要在中國大行其道。

 

 

徐文博還重點介紹了資產通證化(STO),并指出,ABS正在向資產通證化演進。資產通證化本質上是下一代的資產證券化,是一種在區塊鏈上將資產權益轉化為數字形式并賦予金融屬性的過程。區塊鏈能夠解決資產證券化當中的業務鏈條長、管理成本高、底層資產不透明等痛點,資產證券化是區塊鏈應用的優質實驗區。區塊鏈是推動資產通證化的重要技術手段。目前在境外已有項目在開展資產通證化。

 

 

 

REITs的STO解決方案可以在流動性、份額化和投資管理方面使得投資人更加的便利,也給投資人帶來諸多的好處?,F在中國已經在資產證券化特別是REITs上落后了一步,我們需要在接下來的資產通證化上努力迎頭趕上。

 

 

資產通證化(STO)將給資產證券化帶來諸多便利,可以簡化流程。在國際上包括美國、新加坡、歐洲一些國家,特別是瑞士,已經有了審批機構,這種區塊鏈技術使得STO不是回避監管而是擁抱監管。

 

貝萊德海外投資基金管理(上海)有限公司董事彭磊發表《中國地產市場的投資趨勢與資產布局》的主題演講

 

貝萊德海外投資基金管理(上海)有限公司董事彭磊從宏觀介紹了整個全球市場的環境,以及對中國尤其是不動產市場的影響。央行未來還是會采取比較謹慎的貨幣政策。彭磊指出,整個亞洲的狀況還是比歐洲的情況要好,未來20年之內,全球機構投資者會增加對亞洲的房地產資產投資。中國在透明度狀況也在提高,對資產流動性來說是個積極地影響。彭磊表示,目前一線城市出現了部分寫字樓空置率在輕微上漲的趨勢,但是隨著未來寫字樓供應量增量減弱,未來空置率將會走低,同時租金也會上升。北京的情況會比上海好一些。大宗交易量方面,北京大宗交易市場明顯好于上海,隨著大灣區的概念興起,深圳廣州的大宗交易市場也開始活躍起來。對于未來,彭磊認為大家不要太過悲觀,國際投資者未來幾年一定會加大對亞太不動產市場的投資。

 

歌斐資產管理有限公司房地產基金合伙人李彥東發表《地產投資的邏輯轉換》的主題演講

 

歌斐資產管理有限公司房地產基金合伙人李彥東指出,外資機構在國內投資表現得非?;钴S,其實歐元區非常著名的一家保險公司是背后資金提供方,原因是我們的資產能提供一個非常穩定的收益率以及存在較大潛在上漲的可能性。因此,對應國外的負利率時代的資金,是一個很好的資產提供方。李彥東認為租金增長解決不了全部資產價格增長,貨幣寬松才是最核心原因。但是未來,隨著經濟結構的變化,在適度的貨幣增長的政策會導致單靠貨幣增長而增值的資產比例會變小,未來靠租金回報增值的資產比例將會逐步上升。他呼吁投資者要做一個邏輯根本性改變,從機會性投資邏輯轉變到到追求運營管理的現金流NOI這種基本面推動的中等回報。

 

天風證券總裁助理、結構金融部總經理、大灣區管理總部聯席總經理劉煥禮發表《基礎設施資產證券化在國內的發展》的主題演講

 

天風證券總裁助理、結構金融部總經理、大灣區管理總部聯席總經理劉煥禮指出,國內基礎設施ABS程度相較于萬億級的基礎設施投資總額而言,仍具有巨大的開發空間。隨著14年國家PPP政策出臺以來,經過清理、整治,已逐步進入規范化和規?;陌l展階段。目前PPP管理庫內前二大項目類型(市政工程和交通運輸)項目均具備良好的證券化空間。另一方面,從目前市場上已開展的基礎設施領域的ABS業務來看,多數項目仍以收費收益權作為主要方式,也有少量項目嘗試通過類REITs方式實現落地。目前困難主要在于機構投資者要求增信,外部擔保協調難度大,這兩年經過規范后,很多PPP項目可以回頭看了,經過幾年建設期也已產生收益。但仍存在著一些地方政府擔心證券化之后社會資本退出而影響PPP項目的運行。另外,市場關注的國有公益性的基礎設施存在證券化過程中在不少的問題與難點,如果第一批公募REITs以基礎設施為主是可以的,但只有慢慢市場化,才有生命力。所以市場的需求再加上監管的推動才是關鍵。鑒于公募REITs在中國的發展已成必然趨勢,盡管落地困難重重,基礎設施領域REITs業務的實施路徑具有極高的研究和探索價值。

 

中國資產證券化論壇執委會主席、中倫律師事務所合伙人劉柏榮發表《國內類REITs和公募REITs的發展概況和交易結構》的主題演講

 

中國資產證券化論壇執委會主席、中倫律師事務所合伙人劉柏榮指出,目前在國內的資產證券化框架下進行的類REITs的探索和實踐,雖然有別于標準的公募REITs,但是對于將來REITs制度的出臺和REITs產品的開展具有重要的普遍意義。目前國內類REITs項目的主要采用的是私募基金加上專項計劃,或者信托+專項計劃雙SPV的交易模式,具體而言通過設立專項計劃發行資產支持證券來募資基金,并投資于私募基金和信托,然后通過私募基金和信托對于項目公司進行股權投資和債券投資,從而實現專項計劃、間接持有和控制底層物業的項目公司。

 

對于未來公募REITs的交易結構探討,劉柏榮表示,央行和證監會曾專門形成了REITs的草案,后來因為金融危機原因擱置,最近幾年類REITs的呼聲日漸高漲,國務院、發改委、住建部也多次提出REITs的試點,據了解主管部門提出了相關的REITs規則草案上報到國務院,正在進一步征求意見。首批試點準備在北上廣深以及雄安、大灣區、海南等地域開展,長租公寓、基礎設施、公共服務設施、經營性物業等可能成為底層資產,在基礎設施領域優先推出REITs的概率可能會更大。

 

高峰對話1,大資管時代下,地產行業資產管理未來的發展趨勢

 

高峰對話1,大資管時代下,地產行業資產管理未來的發展趨勢主持嘉賓:

張平,中信資本房地產部執行董事

討論嘉賓:

郭慶,復星集團總裁助理,復星蜂巢高級副總裁兼大中華區資產管理部總經理;

曾景,光大安石執行董事,資本市場部負責人;

危建平,大悅城商業華東總經理;

周穗穗,CCIM加拿大董事;

喻姿瑋,喆安投資投研總監。

 

高峰對話2,證券化如何促進區域經濟,推動新舊動能轉換 ,助力城市更新

 

高峰對話2,證券化如何促進區域經濟,推動新舊動能轉換 ,助力城市更新主持嘉賓:

徐琍英,高和資本高級副總裁

對話嘉賓:

顧曉,錦天城律師事務所高級合伙人;

盧梓燁,光大證券固定收益總部高級副總裁;

徐偉力,青杉資本董事總經理;

顧悅如,戴德梁行估價及顧問服務部高級董事、華東區主管;

張凱鍇,中信建投證券高級副總裁。  

 

高峰對話3,中國公募REITs如箭在弦,多機構角度觀點分享

 

高峰對話3,中國公募REITs如箭在弦,多機構角度觀點分享主持嘉賓:

舒雷,平安信托資產證券化部總經理

對話嘉賓:

秦茂憲,競天公誠律師事務所合伙人;

范勇光,浙商證券資產管理有限公司資產證券化部總經理;

張逸楠,中誠信證評結構融資二部總經理;

石一,江海證券資產管理與結構化融資部副總裁;

陳迅,世聯評估資產證券化線總經理。

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