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【CSF 觀察】| 李耀光——從類REITs走向真REITs

圖:摩根士丹利華鑫證券全球資本市場部執行董事,李耀光

 

編者按

2017中國資產證券化論壇年會上,摩根士丹利華鑫證券全球資本市場部執行董事,李耀光先生以從類REITs走向真REITs”為題作了主題發言,認為REITs的價值在于盤活存量資產、優化資源配置、降低財務杠桿并有助于防范系統性風險。REITs服務的對象,遠不局限于房地產開發企業,而是涵蓋了持有各種商業地產、基礎設施和其他不動產的各類企業、集團與金融機構,并有望促進國家PPP戰略。過去幾年類REITs不僅成為境內資產證券化重要組成部分,其發展也為國際標準REITs積累了法律交易結構、商業模式等經驗、培育了投融資市場,類REITs有望走向真REITs。

 

全文分享
 


 

李耀光(摩根士丹利華鑫證券全球資本市場部執行董事):


 

感謝論壇給我這次機會。尊敬的各位領導,各位嘉賓,各位同仁,大家好!我是李耀光,非常高興來到這里,和大家分享一個大家關心的主題“從類REITs走向真REITs”。

 

REITs的價值,在于盤活存量資產、優化資源配置、降低財務杠桿并有助于防范系統性風險。REITs服務的對象,遠遠不局限于房地產開發企業,而是涵蓋了持有各種商業地產、基礎設施和其他不動產的各類企業、公司、集團與金融機構。REITs能夠服務于產業、物流、醫療、環保等各個具體的板塊,并且為國家PPP戰略提供了更多的未來的退出渠道,更有利于增加社會資本方對于PPP的參與。通過提高不動產——這一中國最大的單一資產類型的流動性,我們認為REITs的推出有利于防范系統性風險,為我國經濟穩定健康發展創造有利環境添磚加瓦。正因為REITs有這么多價值,從05年開始,我國政府非常重視REITs的發展,各大部委陸續出文旨在推動REITs的進程,與此同時,市場化機構通過交易所市場和銀行間市場類REITs及REITs概念基金的嘗試,為REITs的發展創造市場條件。在目前來看,我們的下一步就是從類REITs走向真REITs,同時探索PPP的REITs化嘗試。


 

商業地產已經成為了境內資產證券化基礎資產的重要組成部分。根據中國證券化分析網網統計數據,截止今年一季度末,滬深證券交易所和中證報價系統掛牌發行了24單以商業地產作為資產證券化,包括類REITs與CMBS概念產品,合計規模超過700億人民幣,而銀行間市場也成功發行過類REITs產品。與此同時,類REITs資產證券化的基礎資產類別已經覆蓋幾乎所有的商業地產品類,包括購物中心、百貨、寫字樓、酒店、物流以及其他物業類型,眾多大家耳熟能詳,甚至在里面辦公、消費、吃飯、購物的商業物業,都已經成功地實現了資產證券化。


 

REITs設計經驗與嘗試為真REITs積累了交易結構與商業經驗。經過監管部門和市場機構的共同努力,雖然境內還沒有完全符合國際標準的真REITs,但已經逐步形成了穩定且較為完善的法律交易結構,通過雙SPV架構實現了商業地產價值的份額化、證券化,為REITs的發展奠定很好的理論基礎和法律結構基礎。與此同時,類REITs為真REITs的發行積累了非常寶貴的商業經驗,一方面在產品設計領域,通過產品結構的設計,實現了REITs的商業模式的實現,實現了NOI、FFO測算與期間收益分配邏輯,并在當前稅制與法規環境下創設了商業有效的交易架構。在此基礎上,隨著類REITs產品的階梯式創新,國際商業地產領域與REITs相關的商業模式,比如PERE(不動產私募基金)+REITs等輕資產戰略,在逐步中國境內落地。隨著未來真REITs的發行,我們商業地產的發展模式可能會在經歷了企業表內循環、PERE+類REITs之后,走向PERE+真REITs。


 

REITs的持續發行及交易為真REITs培育了投融資市場。隨著以商業物業產權及股權作為基礎資產的類REITs的出現,有利于推動境內資產證券化逐漸走向看重底層資產、而非狹義企業主體資信的本質,通過優質地產的引進,讓投資人逐漸識別底層資產的價值,而不僅僅關注主體資信的增信或兜底效應,包括銀行、保險、券商資管、私募基金在內各類投資人逐步關注、了解和參與到商業地產資產證券化的投資中來,為未來REITs發行培養了市場需求。另一方面,商業地產經營企業以及持有商業地產的金融機構、企業集團,逐漸認識到REITs和類REITs,是他們優化自身財務報表、提高資產周轉率與資產回報率、降低杠桿率、提高流動性、防范財務風險的有效工具,這就為將來真REITs的發行提供資產供給。


 

當然,目前境內做的類REITs和香港、新加坡市場做的標準REITs還是存在差異,主要體現在發行方式(公募發行的欠缺)、產品屬性、入池資產分散度、資產管理、投資管理、期限和未來投資人退出方式等各個方面,這些都需要隨著法規的完善、市場的發展,來進一步改善優化。另外,根據RICS統計問卷調查,當前中國境內推行國際標準REITs障礙主要體現在四個方面,第一,政策上的引導措施,尚在進一步落地和完善;第二,金融市場流動性和金融完善程度進一步提高;第三,商業地產管理與投資領域人才需要進一步積累;第四,商業物業投資回報率有待于進一步提高。我們相信在政府相關部門引導、交易場所支持、投行與資產管理機構深入研究、商業地產持有人的嘗試下,中國REITs行業未來會有更好的發展。


 

REITs的發展需要行業共同努力,一方面我們認為公募發行并可以上市交易的封閉式證券投資基金有望成為中國開展公募REITs非常有利的特殊目的載體之一。另外一方面,稅收中性的逐步實現有望推動REITs的發展,既要通過系統性的稅制支持來降低發行人和投資人稅負成本,又要在滿足REITs誕生基本條件下,先行先試,逐步完善中國版REITs適用稅制法規。


 

最后,再次感謝論壇給予機會與大家進行簡短分享。我們希望中國版REITs的發展,能夠更加看重資產和產品的本質,能夠合作創新,百花齊放。


 

中國版的REITs,既已平穩啟航,讓我們共同努力,使其早日揚帆,謝謝大家!

 

CSF觀察
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